Türk Vatandaşlığı için Gayrimenkul Alımı: Hukuki Kılavuz (2026)

Gayrimenkul yatırımıyla Türkiye vatandaşlığı, ikinci pasaport arayan yabancı yatırımcılar için en popüler yoldur. Yatırımcıların en çok merak ettiği 400.000 dolar vatandaşlık şartları, 2026 yılı itibarıyla güncel yönetmeliklerle netleşmiştir. Konsept basit olsa da—400.000 $ yatırım yapın ve vatandaşlık alın—hukuki uygulama karmaşıktır. Değerleme raporunda veya para transfer yönteminde tek bir hata tüm yatırımı diskalifiye edebilir.

Vatandaşlık nedir? En temel tanımıyla, bir bireyin bir devlete hukuki ve siyasi bağlarla bağlanmasıdır. Türkiye’de bu bağ, istisnai yollarla (yatırım yoluyla) hızlıca kurulabilmektedir. Ancak değerleme raporunda veya para transfer yönteminde tek bir hata tüm yatırımı diskalifiye edebilir.

Bu kılavuz özellikle gayrimenkul rotasına odaklanmaktadır. Tüm yatırım türlerine (banka mevduatları ve fonlar dahil) kapsamlı bir genel bakış için lütfen Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı konusundaki ana kılavuzumuza başvurunuz.

400.000 Dolar Vatandaşlık Şartları: 2026 Güncel Gereklilikler

Türk vatandaşlığı mülk yatırımına hak kazanmak için yönetmelik minimum 400.000 USD yatırım gerektirmektedir. Ancak, sadece bu tutarı ödemek yeterli değildir. Mülk ve işlem, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından belirlenen belirli hukuki kriterleri karşılamalıdır.

Türk vatandaşı olma şartları arasında gayrimenkul rotası, en hızlı sonuç veren yöntemdir. 2022 yılına kadar uygulanan 250.000 dolar vatandaşlık şartları, yapılan düzenleme ile 400.000 USD alt sınırına yükseltilmiştir. Bugün türk vatandaşlığı nasıl alınır sorusunun cevabı, aşağıdaki kriterlerin eksiksiz yerine getirilmesinde yatmaktadır:

• Minimum Yatırım Tutarı: Mülkün değeri en az 400.000 USD (veya karşılığı döviz) olmalıdır.
• Vatandaşlığa Uygun Daire Nedir? Her taşınmaz bu kapsama girmez. Mülkün SPK lisanslı bir değerleme raporu (GWE) ile en az 400.000 $ değerinde olduğu tescil edilmelidir.
• 3 Yıllık Şerh: Satın alınan mülkün tapu kaydına 3 yıl boyunca satılmayacağına dair şerh konulmalıdır.
• Döviz Alım Belgesi (DAB): Ödeme doğrudan satıcıya değil, banka aracılığıyla Merkez Bankası’na döviz satılarak yapılmalıdır.

Temel Uygunluk Kriterleri

• Minimum Değer: Mülkün değeri en az 400.000 USD (veya döviz karşılığı) olmalıdır.
• Değerleme Raporu (GWE): SPK lisanslı değerleme raporu, mülkün değerinin en az 400.000 $ olduğunu teyit etmelidir.
• Üç Yıllık Taahhüt: Türkiye’de mülk yatırımının 3 yıl boyunca satılmayacağını belirten Tapu Senedine şerh düşürmelisiniz.
• Temiz Tapu: Mülk, vatandaşlık sürecini engelleyebilecek yükümlülüklerden, ipoteklerden veya hukuki anlaşmazlıklardan arınmış olmalıdır.

Hukuki Uyarı: Türkiye’deki her mülk vatandaşlık için uygun değildir. Daha önce yabancılar tarafından sahip olunan veya başka bir yatırımcı tarafından vatandaşlık için kullanılan mülkler kesinlikle yasaktır. Satış sözleşmesi imzalamadan önce mutlaka Hukuki Durum Tespiti yapınız.

400.000 $ Kuralı ve Gerçek Ekspertiz Değeri

Yatırımcıların 2026’te karşılaştığı en yaygın sorun “Satış Fiyatı” ile “Ekspertiz Değeri” (GWE) arasındaki tutarsızlıktır.

Türk vatandaşlığı mülküne hak kazanmak için, mülk aynı anda üç farklı değer kriterini karşılamalıdır:

1. Satış Fiyatı: Tapu Senedine yazılan tutar en az 400.000 USD olmalıdır.
2. Banka Havalesi: Satıcıya banka aracılığıyla transfer edilen gerçek tutar en az 400.000 USD olmalıdır.
3. Ekspertiz Raporu: SPK lisanslı değerleme raporu, mülkün en az 400.000 USD değerinde olduğunu teyit etmelidir.

Tuzak: Satıcı 400.000 $ istiyorsa ancak resmi ekspertiz mülkü 380.000 $ olarak değerlendirirse, vatandaşlık başvurunuz reddedilecektir. Herhangi bir sözleşme imzalamadan önce bu durumu önlemek için ön değerlendirme kontrolü yaparız.

Kritik Hukuki Uyarılar: “Temiz Tapu” Kontrolleri

Bir hukuk bürosu olarak, vatandaşlık için hukuken uygun olmayan mülkler satın alan birçok yatırımcı görüyoruz. Ödeme yapmadan önce, aşağıdaki Hukuki Durum Tespiti zorunludur:

• “Yabancıdan Yabancıya” Kısıtlaması: Vatandaşlık amacıyla başka bir yabancıdan mülk satın alamazsınız. Satıcı Türk vatandaşı veya Türk şirketi olmalıdır. Ayrıca, mülk geçmişte başka bir yabancı yatırımcı tarafından vatandaşlık için kullanılmamış olmalıdır.
• Yükümlülükler (İpka/Şerh): Tapu senedi, satışı veya vatandaşlık taahhüdünü engelleyebilecek ipoteklerden, icra emirlerinden veya aile konutu şerhlerinden arınmış olmalıdır.
• Kiracı Sorunları: Türk Kiracı Hukuku kiracıları yoğun şekilde korur. Mevcut kiracısı olan bir mülk satın almak, 3 yıl sonra mülke yerleşemeyeceğiniz veya kolayca satamayacağınız anlamına gelebilir. Tüm kira sözleşmelerini önceden inceleriz.
• “Tapu Zinciri” Tuzağı (Kullanılmış Mülk Kuralı): Mevcut satıcının Türk vatandaşı olması yeterli değildir. Mülkün geçmişte herhangi bir yabancı sahip tarafından vatandaşlık için hiçbir zaman kullanılmadığından emin olmalısınız. Risk: Bugün bir Türk vatandaşından satın alıyor olsanız bile, eğer o mülk 3 yıl önce bir yabancı tarafından vatandaşlık için kullanıldıysa ve sonra bir Türke geri satıldıysa, mülk uygun değildir. Çözüm: Tapu Sicil Müdürlüğü bunu her zaman yüzeyde net olarak göstermez. Mülkün vatandaşlık için “temiz” olduğundan emin olmak için Tapu Geçmişi araştırması yaparız.

Kritik Adım: DAB (Döviz Alım Belgesi)

Türkiye vatandaşlığı mülk sürecinin en teknik yanı Döviz Alım Belgesi (DAB)’dir. Satıcıya basitçe para havalesi yapamazsınız.

1. Döviz Bozdurumu: Yatırım tutarı (USD/EUR) bir Türk bankası aracılığıyla Türkiye Merkez Bankası’na satılmalıdır.
2. DAB Düzenlenmesi: Banka, dövizin vatandaşlık amacıyla bozdurulduğunu kanıtlayan özel bir belge (DAB) düzenler.
3. Lira ile Transfer: Satıcıya ödeme DAB’a referans verilerek Türk Lirası (TRY) ile yapılmalıdır.

Bu sıralama hatalıysa, tam tutarı ödemiş olsanız bile Tapu Müdürlüğü vatandaşlık başvurusunu reddedecektir.

Ödeme Süreci: DAB (Döviz Alım Belgesi)

Satıcıya basitçe döviz havalesi yapamazsınız. Türkiye Merkez Bankası DAB (Döviz Alım Belgesi) adında özel bir prosedür gerektirir.

1. Döviziniz (USD/EUR) bir Türk ticari bankası aracılığıyla Merkez Bankası’na satılır.
2. Banka, bozdurmanın vatandaşlık için yapıldığını kanıtlayan DAB belgesini düzenler.
3. Satıcıya ödeme daha sonra Türk Lirası (TRY) ile yapılır.

Uyarı: Makbuz DAB’a referans vermiyorsa veya doğru açıklama kodunu içermiyorsa, Tapu Müdürlüğü işlemi reddedecektir.

Karşılaştırma: Ev Alarak Vatandaşlık Veren Ülkeler

Dünyada ev alarak vatandaşlık veren ülkeler (Yunanistan, Portekiz, İspanya gibi) arasında Türkiye, mülk mülkiyeti hakkının doğrudan verilmesi ve vatandaşlık sürecinin kısalığı (3-6 ay) ile öne çıkmaktadır. Vatandaşlık satın almak deyimi halk arasında yaygın olsa da, hukuken bu bir “yatırım karşılığı vatandaşlık kazanımı” sürecidir.

Adım Adım Süreç: Yatırımdan Vatandaşlığa

Sıfır ret riski sağlamak için tüm döngüyü yönetiyoruz. İşte yol haritası:

1. Mülk Seçimi ve Durum Tespiti

“İskan” (İkamet Belgesi) doğrularız ve gizli borçlar için tapu sicil kayıtlarını kontrol ederiz. Temsil edilmeyen yatırımcıların çoğu burada başarısız olur.

2. Vekaletname Düzenlenmesi

Mülk satın almak için Türkiye’de bulunmanız gerekmez. Firmamıza sınırlı [Vekaletname] vererek, satın alma ve tescil işlemlerini sizin adınıza hallederiz.

3. Ödeme ve Tapu Devri

DAB sürecini ve fonların güvenli transferini denetleriz. Transfer tamamlandıktan sonra, mülkü “3 yıl satılmaz” şerhiyle sizin adınıza tescil ederiz.

4. Uygunluk Belgesi

Tapu devrinden sonra, [Tapu Müdürlüğü]ne Uygunluk Belgesini almak için başvururuz. Bu, yatırımınızın vatandaşlık kriterlerini karşıladığını kanıtlayan resmi belgedir.

5. Vatandaşlık Başvurusu

Uygunluk Belgesi ile sizin ve ailenizin ikamet ve vatandaşlık başvurusunu başlatırız.

Toplam Maliyetler ve Vergiler

Türkiye’de mülk yatırımı bütçenizi hesaplarken, mülk fiyatının ötesinde kapanış maliyetlerini hesaba katmalısınız:

• Tapu Harcı: Mülk değerinin %4’ü. 492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul işlemlerinde toplam %4 tapu harç ücreti alınır. Bu alıcı tarafından ödenecek %2 ve satıcı tarafından ödenecek %2‘den oluşur.
• KDV: %0 ile %20 arası (İlk kez yabancı alıcılar için muafiyetler uygulanabilir).
• Ekspertiz Rapor Ücreti: Yaklaşık 300 – 500 $.

Tüm giderlerin ayrıntılı dökümü için lütfen Türk Vatandaşlığı Yatırım Maliyetleri kılavuzumuzu inceleyin.

Nihai Zaman Çizelgesi: Hafta Hafta Dökümü

Birçok acente “2 ayda pasaport” vaat eder, ancak hukuki gerçek belirli bürokratik aşamalar içerir. 2026’te Tapu Müdürlüğü ve Göç İdaresi’nin mevcut iş yükü temelinde, müşterilerimiz için yönettiğimiz gerçekçi zaman çizelgesi şöyledir:

1-2. Haftalar: Mülk Seçimi ve Hukuki Durum Tespiti

• Eylem: Mülkü seçersiniz. “Temiz Tapu Kontrolü” yaparız (ipotekler, icra emirleri veya önceki yabancı mülkiyet için kontrol).
• Kritik Adım: Mülk değerinin 400.000 $’ı aştığından emin olmak için Değerleme Raporu (GWE) düzenlenir.

3. Hafta: Satın Alma ve Tapu Devri

• Eylem: Banka tarafından DAB (Döviz Alım Belgesi) düzenlenir. Ödeme Türk Lirası ile yapılır.
• Hukuki Kilometre Taşı: Vekaletname kullanarak sizin adınıza Tapu Müdürlüğünde tapu devir işlemini imzalarız. Tapuya “3 Yıl Satılmaz” şerhi düşülür.

4-6. Haftalar: Uygunluk Belgesi

• Eylem: Tapu Müdürlüğü dosyayı onay için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gönderir.
• Bekleme Süresi: Bu en uzun bürokratik beklemedir. Bakanlık DAB ve Değerleme Raporu’nun yönetmeliklere mükemmel şekilde uyduğunu doğrular.
• Sonuç: Uygunluk Belgesi düzenlenir. Bu vatandaşlık için “Yeşil Işık”tır.

7. Hafta: Yatırımcı İkamet İzni

• Eylem: Vatandaşlığa başvurmadan önce özel bir “Yatırımcı İkameti” (J Tipi) almalıyız.
• Hız: Bu genellikle yatırımcılar için çok hızlı onaylanır (genellikle 1-2 hafta içinde).

3-6. Aylar: Vatandaşlık Başvurusu ve Onayı

• Eylem: Ana vatandaşlık dosyası Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİ)‘ne sunulur.
• Güvenlik Soruşturması: Milli istihbarat birimleri tarafından “Arşiv Araştırması” yapılır.
• Son Adım: Cumhurbaşkanlığı tarafından onaylandıktan sonra Türk Kimliği ve Pasaportunuzu alırsınız.

Sık Sorulan Sorular

Yatırımınızı Nasıl Koruyoruz

Rolümüz form doldurmaktan çok daha fazlasını kapsar. Seçtiğiniz mülkün yasal açıdan uygun olduğundan ve para transferinin bankacılık düzenlemelerine uygun olduğundan emin oluruz. Sürecinize sağlam bir yasal temel ile başlamak için Vatandaşlık Avukatlarımız ile iletişime geçin.