Dubai’den Ev Alırken Türk Yatırımcıların Yaptığı 5 Kritik Hata ve Yasal Gerçekler (2025 Rehberi)

Dubai, yüksek kira getirisi (ROI), vergisiz kazanç ve Dolar’a endeksli dirhem (AED) avantajıyla Türk yatırımcılar için bir numaralı liman haline geldi. Ancak, agresif pazarlama taktikleri ve “maketten satış” (off-plan) sisteminin karmaşıklığı, hukuki koruma olmadan hareket eden yatırımcılar için ciddi riskler barındırıyor.

MFY Legal olarak, uluslararası gayrimenkul hukuku tecrübemizle sizi uyarıyoruz: İmza atmadan önce haklarınızı ve Dubai Land Department (DLD) mevzuatını bilmek zorundasınız.

İşte Dubai’de mülk satın alırken sıkça yapılan hatalar, yasal koruma yöntemleri ve danışmanlık desteğimizle güvenli yatırımın yol haritası.

MFY Legal olarak uyarıyoruz: Dubai’de mülk edinimi sadece ticari bir işlem değil, ciddi bir hukuki prosedürdür. Bu rehberde, Türk vatandaşlarının en sık yaptığı 5 kritik hatayı, Dubai Land Department (DLD) mevzuatı ışığında analiz ediyor ve yatırımınızı koruyacak yasal çözüm yollarını sunuyoruz.

1. “Escrow” (Emanet) Hesabı Olmadan Ödeme Yapmak

Türk yatırımcıların en sık düştüğü hata, ödemeyi doğrudan geliştirici firmanın veya emlak acentesinin şirket hesabına yapmaktır.

• Risk: Eğer proje durdurulursa veya şirket iflas ederse, şahsi hesaplara giden parayı geri almak uluslararası hukukta dahi çok zordur.
• Yasal Gerekçe: (Law No. 8 of 2007): Dubai yasalarına göre, “Off-Plan” (projeden) satışlarda toplanan paralar, geliştiricinin cebine değil, devlet (DLD/RERA) denetimindeki özel bir Escrow hesabına yatırılmalıdır. Bu para sadece inşaat ilerledikçe hakediş usulü serbest bırakılır.
• Çözüm: Para transferi yapmadan önce “Dubai REST” uygulaması üzerinden projenin ve IBAN numarasının Escrow kaydını mutlaka doğrulayın.

Risk Senaryosu

Proje durdurulursa, geliştirici iflas ederse veya ortadan kaybolursa, şirket hesabına gönderilen parayı geri almak uluslararası tahkim süreçlerinde dahi yıllar sürebilir ve sonuçsuz kalabilir.

Hukuki Çözüm ve MFY Legal Metodolojisi

Dubai yasalarına (Law No. 8 of 2007 regarding Escrow Accounts) göre, off-plan projeler için yatırımcılardan toplanan paralar, geliştiricinin ticari hesabına yatırılamaz. Bu fonlar, devlet denetimindeki özel bir Escrow hesabında tutulur ve inşaat ilerleme seviyesine göre (hakediş usulü) serbest bırakılır.

Ne Yapmalısınız? Para transferi yapmadan önce, projenin ve IBAN numarasının resmi Escrow kaydını Dubai Land Department (DLD) Resmi Sistemi (Dubai REST) üzerinden mutlaka doğrulayın. MFY Legal, müvekkillerinin para transferlerini sadece doğrulanmış Escrow hesaplarına onay verir.

2. “Oqood” Kaydının Önemini Atlamak

Türkiye’deki “Noter Satış Vaadi” sözleşmesinin Dubai’deki karşılığı Oqood belgesidir.

• Hata: Sadece SPA (Satış ve Satın Alma Sözleşmesi) imzalayıp süreci bitti sanmak.
• Dubai Yasalarını Uyarınca: SPA, geliştirici ile aranızdaki özel hukuk sözleşmesidir. Ancak bu sözleşme DLD sistemine Oqood (Interim Title Deed) olarak kaydedilmezse, mülk üzerinde devlet nezdinde yasal bir hak iddia edemezsiniz. Geliştirici aynı daireyi başkasına satabilir.
• MFY Önerisi: Ödemenizi yaptıktan sonra en geç 30 gün içinde Oqood belgenizin tarafınıza iletilmesini şart koşun.

Risk Senaryosu

Birçok yatırımcı, geliştirici ile SPA (Satış ve Satın Alma Sözleşmesi) imzaladığında sürecin bittiğini düşünür. Ancak SPA, sadece taraflar arasındaki özel hukuk sözleşmesidir. Eğer bu sözleşme DLD sistemine kaydedilmezse, mülk üzerinde devlet nezdinde “tescil edilmiş” bir hakkınız olmaz. Geliştirici, aynı daireyi kötü niyetle başkasına satabilir (Double Selling).

Hukuki Çözüm

Dubai mevzuatına göre, satış işleminden sonraki 30 gün içinde Oqood kaydı yapılmalıdır. Bu kayıt, mülkün yasal olarak adınıza rezerve edildiğinin tek kanıtıdır.

• Mevzuat Referansı: Dubai Gayrimenkul Mevzuatı (Law No. 8) gereği tescil zorunludur.

3. Gizli Giderleri ve “Service Charge” (Aidat) Gerçeğini Hesaplamamak

Yatırımcılar genellikle sadece evin satış fiyatına ve kira getirisine odaklanır. Ancak Dubai’de “Net ROI” (Net Yatırım Getirisi) hesaplarken giderler kritiktir.

• DLD Transfer Ücreti: Mülk değerinin %4’ü devlete ödenir. (Genellikle alıcı öder).
• Trustee Office Ücreti: Tapu devir işlemleri için yaklaşık 4.000 AED + KDV.
• Service Charges (Bakım Aidatları): Dubai’de aidatlar metrekare başına (Sq. Ft.) hesaplanır ve lüks rezidanslarda yıllık ciddi rakamlara ulaşabilir. Bu ücret kiracıdan değil, ev sahibinden (Landlord) tahsil edilir.
• Dikkat: Yüksek kira getirisi vaat eden bir projenin, yüksek aidatlar sonrası net getirisi beklenenden düşük kalabilir.

MFY Tavsiyesi: Satın almayı düşündüğünüz binanın onaylı aidatlarını Mollak Aidat ve Yönetim Sistemi üzerinden kontrol etmeden imza atmayın.

4. Vize ve Oturum İzni Konusundaki Bilgi Kirliliği

Her ev alan otomatik olarak Dubai’de yaşama hakkı kazanmaz. Vize türleri mülkün değerine ve statüsüne göre değişir.

• Yatırımcı Vizesi (2 Yıl): En az 750.000 AED değerinde, tapusu hazır (Ready) mülkler için verilir.
• Golden Visa (10 Yıl): En az 2.000.000 AED değerinde mülk yatırımı gerektirir.
• Kritik Uyarı: Off-Plan (inşaat halindeki) projelerde, inşaat bitip tapu teslim alınana kadar (handover) genellikle kalıcı oturum vizesi alamazsınız. Vize planınızı projenin teslim tarihine göre yapmalısınız. Detaylı bilgi için BAE Hükümeti Resmi Golden Visa Şartları sayfasını inceleyebilirsiniz.

5. Sözleşme (SPA) İptal Şartları ve %40 Kesinti Riski

Türkiye’deki tüketici kanunlarının aksine, Dubai’de sözleşmeden caymak maliyetlidir.

• Risk: Taksitleri ödeyemezseniz veya vazgeçerseniz, inşaatın tamamlanma oranına bağlı olarak yatırdığınız paranın %40’ına kadarını yasal olarak kaybedebilirsiniz.
• Çözüm: SPA imzalamadan önce “Termination” (Fesih) ve “Default” (Temerrüt) maddelerini bir hukukçu gözüyle inceletmelisiniz.

MFY Legal Güvencesiyle Danışmanlık Alın

Dubai’de mülk yatırımı, doğru yapıldığında dünyanın en karlı araçlarından biridir. Ancak bu süreç sadece “satış” değil, ciddi bir “hukuki süreç” yönetimi gerektirir.

MFY Legal olarak, yalnızca hukuki süreçlerde değil, doğru projenin seçilmesinde de yanınızdayız. Global partnerimiz ve Dubai sahasındaki uzmanlarımız aracılığıyla:

1. Risk Analizi: İlgilendiğiniz projenin hukuki durumu ve geliştirici geçmişi temiz mi?
2. Sözleşme İncelemesi: SPA maddeleri lehinize mi?
3. Proje Seçimi: Hangi bölgeler (Downtown, Marina, JVC) gerçek değer artışı ve kira getirisi sunuyor?

Gayrimenkul alım sürecinizde ve proje seçiminde MFY Legal uzmanlığına danışarak alabilirsiniz. Hata yapma riskinizi sıfıra indirin, yatırımınızı hukuki zırhla koruyun.

👉 Hemen Bize Ulaşın ve Ücretsiz Ön Görüşme Randevusu Alın.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)