Ev Satışı İçin Gerekli Belgeler | 2025 Rehberi

Giriş

Türkiye’de ev satışı, yalnızca alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmadan ibaret değildir. Satışın geçerli olabilmesi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) nezdinde resmi prosedürlerin yerine getirilmesi ve gerekli belgelerin eksiksiz şekilde hazırlanması gerekir. Belgelerin doğru düzenlenmemesi sürecin uzamasına, hatta satışın iptaline sebep olabilir.

Bu rehberde, ev satışı için gerekli belgeleri, hukuki çerçeveyi, sürecin nasıl işlediğini ve dikkat edilmesi gereken kritik noktaları ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.

1. Satıcıdan Talep Edilen Belgeler

Evini satmak isteyen kişinin hazırlaması gereken temel belgeler şunlardır:

1. Tapu Senedi
   • Satışa konu taşınmazın mülkiyet belgesidir.
   • Tapuda işlem yapılırken mutlaka ibraz edilmelidir.
2. Kimlik Belgesi
   • Satıcının nüfus cüzdanı, yeni kimlik kartı veya pasaportu.
   • Yabancı satıcılar için noter onaylı pasaport tercümesi de gerekir.
3. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) Poliçesi
   • Zorunlu deprem sigortası olmadan satış işlemi yapılamaz.
   • Poliçe, satış tarihinden itibaren geçerli olmalıdır.
4. Belediyeden Rayiç Bedel Belgesi
   • Taşınmazın belediyedeki kayıtlı asgari değerini gösterir.
   • Satış bedeli, rayiç bedelin altında olamaz.
5. Emlak Vergisi Borcu Yoktur Yazısı
   • Belediyeden alınır.
   • Satıcının, taşınmazla ilgili emlak vergisi borcunun olmadığını gösterir.
6. Vekaletname (Varsa)
   • Satış işlemi avukat veya temsilci aracılığıyla yapılacaksa noter onaylı vekaletname gerekir.
   • Vekaletnamede taşınmaz satışı yetkisinin açıkça belirtilmiş olması şarttır.

2. Alıcıdan Talep Edilen Belgeler

Ev satın alacak kişinin de hazırlaması gereken belgeler vardır:

1. Kimlik Belgesi
   • Alıcının kimlik kartı veya pasaportu.
   • Yabancı alıcılar için noter onaylı pasaport tercümesi.
2. Vergi Numarası (Yabancılar için)
   • Türkiye’de taşınmaz satın alacak yabancıların vergi numarası edinmesi zorunludur.
   • Vergi dairesinden veya online sistemden alınabilir.
3. İkamet Belgesi (Yabancılar için, bazı durumlarda)
   • Türkiye’de uzun süreli oturum planlayan yabancı alıcılar için talep edilebilir.

3. Tapu Müdürlüğünde Gerekli Belgeler

Hem alıcı hem de satıcı için tapuda ibraz edilmesi gereken belgeler:

• Başvuru formu (Tapu Müdürlüğü tarafından verilir).
• Fotoğraflar (satıcı ve alıcıdan birer adet biyometrik fotoğraf).
• Ödeme dekontları (harç, döner sermaye bedeli).
• Taşınmaz beyan formu (satış değeri, rayiç bedelden düşük olamaz).

🔗 Resmî kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)

4. Ödemeler ve Harçlar

Ev satışı sırasında ödenmesi gereken resmi masraflar şunlardır:

• Tapu harcı: Satış bedelinin %4’ü (alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır).
• Döner sermaye bedeli: 2025 yılı için ortalama 2.000 – 5.000 TL arası.
• Noter ücretleri: Vekaletname düzenlenirse ayrıca ödenir.

5. Sürecin Adımları

1. Ön Hazırlık
   • Satıcı belgelerini tamamlar.
   • Alıcı ödeme hazırlığını yapar.
2. Tapu Randevusu
   • Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden randevu alınır.
   • İşlemler genellikle aynı gün veya 2-3 iş günü içinde tamamlanır.
3. Satış Bedelinin Ödenmesi
   • Bedel banka aracılığıyla ödenmelidir.
   • Elden ödeme, resmi süreçlerde güvence sağlamaz.
4. İmza ve Devir İşlemi
   • Taraflar tapuda imza atar.
   • Tapu, alıcı adına tescil edilir.

6. Riskler ve Hukuki Dikkat Noktaları

• Eksik belge riski: İşlem ertelenebilir.
• Eksik beyan: Vergi cezasına yol açabilir.
• Yanlış vekaletname: Satış geçersiz sayılabilir.
• Alıcı için risk: Ödeme yapılmadan tapu devri yapılması ciddi kayıplara neden olabilir.

7. Resmî Kaynaklar

• TKGM – Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Gelir İdaresi Başkanlığı
• T.C. Adalet Bakanlığı – Noterlik İşlemleri

9. Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Soru 1: Ev satışında alıcı ve satıcı aynı gün tapuya gitmek zorunda mı?

Evet. İşlem sırasında her iki tarafın veya vekillerinin tapuda hazır bulunması gerekir.

Soru 2: Yabancılar ev satarken hangi ek belgeleri sunmalı?

Pasaport tercümesi, adres teyidi ve vergi numarası. Ayrıca satışa engel bulunmadığına dair güvenlik soruşturması yapılabilir.

Soru 3: Emlak vergisi borcu varsa satış yapılabilir mi?

Hayır. Öncelikle tüm borçların kapatılması gerekir.

Soru 4: Satış bedelinin banka üzerinden ödenmesi zorunlu mu?

Evet. 2018’den itibaren tüm taşınmaz satışlarında ödeme banka üzerinden yapılmalıdır.

10. Sonuç

Ev satışı süreci, yalnızca belgelerin hazırlanmasından ibaret değildir. Hukuki detayların doğru yönetilmesi, alıcı ve satıcının hak kaybı yaşamaması açısından kritik öneme sahiptir.

👉 MFY Legal’in gayrimenkul hukuku avukatları, satış öncesi belgelerinizi kontrol eder, tüm resmi işlemleri sizin adınıza yürütür ve satış sürecinin eksiksiz tamamlanmasını sağlar.

📩 Bugün bize ulaşın, ev satışınızı güvenle gerçekleştirin.