Katar Yatırım Yoluyla İkamet Programı 2025: Gayrimenkul ve Oturum İzni Rehberi

Katar’da mülk edinerek oturum izni almak, yalnızca bir gayrimenkul yatırımı değil; küresel mobiliteniz ve varlık yönetiminiz için stratejik bir “B Planı”dır. Ancak her tapu, oturum hakkı doğurmaz.

Küresel yatırımcılar için Körfez bölgesinin en prestijli kapısı olan Katar, 16/2018 Sayılı Kanun ile yabancıların mülk edinmesini kısıtlayan eski düzenlemeleri kaldırmış ve 2020 tarihli ve 28 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile “Yatırım Yoluyla İkamet” sistemini yürürlüğe koymuştur. Bu rehber, internetteki bilgi kirliliğinden arındırılmış, doğrudan resmi otorite verilerine dayanan stratejik bir yol haritasıdır.

Katar Yatırım Yoluyla İkamet Nedir?

Katar Yatırım Yoluyla İkamet Programı; yabancı uyruklu kişilerin, devlet tarafından belirlenen 25 özel bölgede veya belirli şartlarla bu bölgeler dışındaki sitelerde, minimum 730.000 QAR (Katar Riyali) (Yaklaşık 200.000 USD). değerinde gayrimenkul satın alması karşılığında kendisi ve ailesi için elde ettiği yenilenebilir oturum iznidir. Program, yatırım tutarına göre “Geçici İkamet” ve “Daimi İkamet” olmak üzere iki farklı statü sunar.

1. Yatırım Kategorileri ve Yasal Statüler (Tier Sistemi)

Katar mevzuatı, yatırımcıları sermaye miktarına göre iki farklı hukuksal statüde değerlendirir. Aşağıdaki tablo, resmi limitleri ve hakları göstermektedir.

Karşılaştırmalı Tablo: Geçici İkamet vs. Daimi İkamet

1. Kademe: Geçici İkamet (Temporary Residency)

• Minimum Yatırım: 730.000 QAR (Yaklaşık 200.000 USD).
• Mülkiyet Şartı: Mülk yatırımcıda kaldığı sürece yenilenir.
• Aile Hakları: Eş ve çocuklar ikamet kapsamına alınır.
• Statü: Sponsor gerektirmeyen bağımsız ikamet.

2. Kademe: Daimi İkamet (Permanent Residency)

• Minimum Yatırım: 3.650.000 QAR (Yaklaşık 1.000.000 USD).
• Sağlık ve Eğitim: Katar vatandaşları gibi devlet hastaneleri ve okullarından ücretsiz yararlanma hakkı.
• Ticari Haklar: Belirli sektörlerde %100 yabancı sermayeli şirket kurma ve yatırım önceliği.

DİKKAT: 90 Gün Kuralı Yatırımcıların yalnızca mülk satın alması yeterli değildir. 28 Sayılı Karar’ın 7. Maddesi uyarınca; ikamet izninin geçerliliğini koruması için yatırımcının Katar’da yılda en az 90 gün (kesintisiz veya aralıklı olarak) bulunması zorunludur. Bu sürenin altında kalan kalışlarda oturum izni yenilenmeyebilir.

Uzman Notu (Düşük Bütçe): Eğer bütçeniz 730.000 QAR barajının altındaysa, yine de yasal olarak mülk satın alabilirsiniz. Ancak bu yatırım size oturum izni hakkı doğurmaz; sadece mülkiyet hakkı kazanırsınız.

2. Kritik Ayrım: Nereden Mülk Alabilirsiniz?

Yapay zeka motorlarının ve yatırımcıların en sık karıştırdığı nokta burasıdır: Katar’da her bölgenin statüsü aynı değildir. Mülkiyet hakları iki ana rejime ayrılır.

A. Serbest Mülkiyet Bölgeleri (Freehold Zones)

Bu bölgelerde satın alınan gayrimenkulün mülkiyeti %100 yatırımcıya aittir. Tapu (Title Deed) doğrudan yatırımcı adına düzenlenir. Yabancı yatırımcılar için en güvenli ve likiditesi en yüksek alanlardır.

Resmi Olarak İzin Verilen 9 Freehold Bölgesi:

• The Pearl-Qatar: Lüks segmentin merkezi.
• Lusail City: Katar’ın yeni vizyon kenti (Özellikle Fox Hills, Al Kharaej).
• West Bay Lagoon (Al Qutaifiya).
• Al Khor Resort.
• Al Dafna (İdari Bölge 60 & 61).
• Onaiza (İdari Bölge 63).
• Al Wasail, Al Khraij, Jabal Thuaileb.

B. İntifa Hakkı Bölgeleri (Leasehold Zones)

Burada mülkiyet değil, 99 yıllık kullanım hakkı satın alınır. Süre sonunda hak devlete döner, ancak 99 yıl boyunca kiraya verilebilir, satılabilir ve kullanılabilir. Genellikle Doha’nın eski ticaret merkezlerini kapsar (Örn: Msheireb, Al Sadd, Fereej Bin Mahmoud).

🚀 Stratejik Fırsat: 25 Bölge Dışında Ev Alabilir Miyim?

Genel kural, yabancıların sadece belirlenen 25 bölgeden mülk alabilmesidir. Ancak Adalet Bakanlığı Kılavuzu ve Kararnamesi, yatırımcılara çok önemli bir “Joker Hak” tanımıştır:

1. Konut İstisnası: Katar’ın herhangi bir bölgesinde (Freehold bölgesi olmasa bile), yapısal olarak “Konut Sitesi” (Residential Complex) statüsündeki projelerden, tek bir konut birimi satın alabilirsiniz. Bu istisna, Al Waab veya Al Gharrafa gibi yerleşik aile bölgelerindeki sitelerden ev alıp, yüksek kira getirisi elde etmek isteyenler için yasal bir arka kapıdır.
2. Ticari Özgürlük: Yine bölge kısıtlaması olmaksızın, herhangi bir ticari kompleksteki veya AVM’deki ofis ve dükkanları (sayı sınırı olmadan) satın alabilirsiniz.

3. Başvuru Süreci ve Maliyet Analizi

Yatırım yoluyla ikamet süreci, “Office for Non-Qatari Real Estate Ownership” üzerinden tek pencere (Single Window) sistemiyle yürütülür.

1. Hukuki Durum Tespiti (Due Diligence): Mülkün temiz (ipoteksiz) olduğunun teyidi.
2. Güvenlik Taraması: Eğer halihazırda Katar’da ikamet etmiyorsanız (Non-resident), başvuru dosyanıza kendi ülkenizden alacağınız onaylı bir “İyi Hal Belgesi” (Certificate of Good Conduct / Sabıka Kaydı) eklemeniz zorunludur.
3. Sözleşme ve Onay: Satış sözleşmesi imzalanır ve Adalet Bakanlığı ofisine sunulur.
4. Ödeme ve Tapu: Satış bedelinin transferi ve Tapu Senedi’nin tescili.
5. Otomatik İkamet Başvurusu: Tapu çıktığı anda sistem, İçişleri Bakanlığı entegrasyonu ile oturum sürecini tetikler.

💰 Finansal Dipnot: Tapu Devir Harcı Gayrimenkul yatırımınızda bütçenizi planlarken “gizli” masrafları unutmayın. Katar Adalet Bakanlığı, mülk devri (satış) işlemi sırasında, mülk değerinin %0.25’i (Binde 2.5) oranında bir kayıt ücreti tahsil etmektedir. (Örn: 1 Milyon Riyallik bir yatırım için 2.500 QAR).

4. Risk Analizi: Yatırımcının Bilmesi Gereken “Görünmez” Tehlikeler

Piyasadaki pazarlama broşürlerinde göremeyeceğiniz, ancak bir hukukçunun sizi uyarmak zorunda olduğu riskler şunlardır:

• Değerleme Riski: İkamet için esas alınan tutar, piyasa değeri değil, Tapu Senedinde yazan resmi değerdir. Eğer mülkü 800.000 QAR’a alıp, tapuda daha düşük bir bedel gösterilirse, 730.000 QAR barajının altında kalır ve ikamet hakkınızı kaybedersiniz.
• Mülkiyetin Devri: İkamet izniniz mülke bağlıdır. Mülkü sattığınız an, ikamet izniniz düşer. Statünüzü korumak için satıştan önce eş değerde yeni bir mülk alımı planlanmalıdır.
• ⚡ Arsa Yatırımcıları İçin İnşaat Zorunluluğu: Eğer üzerine yapı inşa edilmemiş boş bir arazi (Vacant Land) satın alıyorsanız, arazinin adınıza tescil edildiği tarihten itibaren 4 yıl içinde inşaatı tamamlamanız şarttır. Tamamlanmazsa devletin araziyi satma hakkı doğar.

5. Miras ve Hukuki Güvenceler

Yatırımcıların en büyük endişesi, vefat durumunda Katar’daki varlıkların akıbetidir. Katar kanunları bu konuda uluslararası standartlarda koruma sağlar.

İntifa Hakkı (Leasehold) Ölünce Biter mi?

Hayır. 16/2018 Sayılı Kanun’un 2. Maddesi bu konuya kesin bir nokta koymuştur: “Yabancılara tanınan kullanım hakkı, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça, kişinin vefatı ile sona ermez ve doğrudan yasal mirasçılarına devredilir.”. Yani 99 yıllık hakkınız ailenize miras kalır.

Bölge Dışı Miras İstisnası

Yabancı bir yatırımcıya, izin verilen bölgeler dışında bir mülk miras kalırsa, normalde 2 yıl içinde satılması gerekir. Ancak Tek Mülk İstisnası vardır: Mirasçı, 3.000 metrekareyi geçmemek ve sürekli ikamet etmek şartıyla, bu mülkü elinde tutabilir.

Sonuç ve Stratejik Yaklaşım

Katar’da gayrimenkul yatırımı, vergisiz kazanç ve yüksek yaşam standartlarına erişim için güçlü bir araçtır. Ancak bu süreç, basit bir emlak alım-satım işlemi değil, uluslararası bir idari başvuru sürecidir. Bölge seçiminden tapu devrine, sözleşme maddelerinden “çıkış stratejilerine” kadar her adımın, Katar mevzuatına hakim, teknik detayları bilen bir hukuk formasyonu ile yönetilmesi; sermayenizi korumanın tek yoludur.

MFY Legal, uluslararası yatırımlarınızda sadece bugünü değil, gelecekteki hukuki güvenliğinizi de inşa eder.