Kira Bedelinin Uyarlanması Davaları
Kira bedelinin uyarlanması davaları: Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi sonrasında öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü bir durumun olması durumunda sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür.
Kimler Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilir ?
Kiraya verenler: Kiraya veren malik, rayiç kira bedellerinin aşırı derecede yükseldiğini gerekçe göstererek uyarlama talep edebilmektedir.
Kiralayan: kiralayan aşırı ifa güçlüğü çektiğini belirterek dava yoluyla uyarlama davası açma hakkı vardır.
Türk borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenmiştir. Buna göre;
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Kira bedeli uyarlama davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamayan, her türlü kira sözleşmesi için uygulanabilen bir dava türüdür.
Borçlu hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir veya fesih hakkını kullanabilir.
Kural olarak sözleşmelerde, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi kabul edilir ve taraflar sözleşmedeki şartlara uymakla yükümlüdür. Ancak Türk Borçlar Kanunu Madde 138 buna bir istisna getirmiş ve öngörülemeyen veya öngörülmesi de beklenemeyen durumlarda borçlunun uyarlama davası açma hakkı olduğunu öngörmüştür.
Kira Bedelinin Sözleşmede Her Yıl Ayrı Ayrı Belirlenmesi
Kira sözleşmesi hazırlanırken, kira bedelinin her yıl ayrıca düzenleneceği hükmü yer alabilir. Yargıtay’ın 21.11.1991 tarihli bir kararında uzun süreli kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl için ayrı ayrı belirlenmesine dair sözleşme hükmünü, uyarlama hükmü olarak kabul etmiştir.
Kira Bedelinin Kanunen Uyarlanması Hali
Eğer sözleşmede kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin bir hüküm yoksa bu durumda kanuni uyarlama haline gidilebilir. Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması hususunda düzenleme yukarıda da belirttiğimiz üzere Türk Borçlar Kanunu Madde 138’de mevcuttur.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası ile Kira Tespit Davası Farkı
Kira bedelinin uyarlanması, kira bedelinin tespiti davasıyla karıştırılmaması gerekir. Kira bedelinin uyarlanması dair dava;
· Uzun süreli kira sözleşmelerinde
· Davanın açıldığı tarihten itibaren uygulanması
· Dava açma süresi öngörülmemiş olma özelliği taşır.
Kira Bedelinin Uyarlaması Davasının Koşulları:
1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
Örneğin; Depremin olup olmayacağı ne şekilde etki edeceği, ne zaman olacağı öngörülemez veya bir hastalığın salgın haline dönüşeceği ve hukuki ilişkilere ne şekilde etki edeceği kural olarak önceden bilinemez. Bu gibi durumların varlığı aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet vereceğinden kira bedelinde uyarlama talep edilebilir.
Ancak devalüasyonların ülkemiz açısından öngörülemez nitelik taşımadığı bu sebeple ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durumun taraflarca öngörülebilecek bir durum olduğu yönünde kararlar tesis etmektedir.
Ayrıca Yüksek Mahkeme, yakın tarihli kararlarında 3 kişilik oluşan bilirkişi kuruluşundan rapor alınmadan verilen kararları eksik bulmaktadır. Buna göre bu kurul;
Kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira bedelini etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların araştırılıp değerlendirilmesi üzerine bir rapor hazırlanmasını istemektedir.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 12.11.2014 tarihli bir kararında, aşırı ifa güçlüğüne yol açan olayın bir dış olay olması yani kişiden kaynaklanmaması gerektiği yönünde hüküm tesis etmiştir.
3. Kira sözleşmesinde uyarlamaya engel hüküm bulunmamalı.
Ancak olağanüstü halin beklenenden fazla olması hali durumunda hakim talep üzerine uyarlamaya dair hükümlerinde uyarlanmasına hükmedebilir.
Tarafların sözleşmeye koyacakları hükümlerle uyarlamayı engellemeleri mümkündür. Bu durumda borçlu aşırı ifa güçlüğüne düşse de sözleşme kurulduğu zamandaki şartlarla varlığını devam ettirir.
Tacirler Bakımından Uyarlama Davası
Tacirler bakımından ticari işleri bakımından basiretli davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. ( TTK. M. 188) Bu durum, tacirin uyarlama talebinin kabulünü güçleştirmektedir. Tacir ticari faaliyetleri esnasında sağduyulu hareket ederek ileriyi düşünmeli, işlerini ona göre organize etmelidir. Bu sebeple öngörülebilirliğin ölçüsü tacir bakımından daha ağırdır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 138 Hükmünün Kira Sözleşmelerine Uygulanmasının Neticeleri
TBK Madde 138 hükmünde, aşırı ifa güçlüğünün varlığı halinde sözleşmenin uyarlanması veya sonlandırılması öngörülmüştür. Uyarlamanın hakim tarafından Türk Medeni Kanunu Madde 2/1 hükmündeki dürüstlük kuralı gereği yapar. Hakim uyarlamanın yöntemi ve şartları, hakim tarafından serbestçe takdir edilir. Hakim takdir hakkını kullanarak ifa yerinin, zamanının, şeklinin değiştirilmesi, yeniden belirlenmesi, faiz gibi yan edimlerde değişiklik yapılması, ifa süresinin değiştirilmesi şeklinde uyarlamayı gerçekleştirebilir. Uyarlama kira süresinin uzatılması veya kısaltılması şeklinde de gerçekleştirilebilir. Uyarlama genellikle kiracı tarafından talep ediliyor olsa da kiraya verenin de başvurma hakkı bulunmaktadır. Kiralayan kira bedelinin çok düşük kaldığını gerekçe göstererek kira bedelinin arttırılmasını talep edebilir. Bu durumda kira bedelinin artırılması talebini ihtiva eden uyarlama davası açabilir.
Özellikle ekonomik krizler sebebiyle inşaat sektöründe yaşanan durağanlık, kentsel dönüşüm uygulamaları bölgedeki kiralık konut ihtiyacındaki talep artışı gibi sebepler, kira bedellerinin yükselmesine yol açmaktadır. İlgili sebepler gerçekleşmeden taşınmazını düşük bedelle kiraya veren malik, rayiç kira bedellerinin aşırı derecede yükseldiğini gerekçe göstererek uyarlama talep edebilmektedir.