Kira Tespit Davası – Şartlar, Süreç ve Masraflar

Son yıllarda Türkiye’de yaşanan ekonomik dalgalanmalar, döviz kurlarındaki artış ve enflasyon oranlarının yükselmesi, özellikle büyük şehirlerde kira bedellerinin olağanüstü biçimde artmasına neden olmuştur. Bu durum, kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmesel dengeyi önemli ölçüde bozmuş; kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar, yargı mercilerinde en sık rastlanan dava türlerinden biri hâline gelmiştir.

“Kira tespit davası”, kira hukukunun merkezinde yer alan ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine dayanan en önemli dava türlerinden biridir. Bu dava, taraflar arasında mevcut kira sözleşmesinin geçerli olmasına rağmen kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesini konu alır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, kira bedelinin ekonomik gerçeklerden kopması, kiraya veren açısından haksız gelir kaybına; kiracı açısından ise orantısız yükümlülüklere yol açabilmektedir.

Kira tespit davasının amacı, bu dengesizliği ortadan kaldırarak adil ve hakkaniyete uygun bir kira bedelinin tespitidir. Dava, yalnızca tarafların sözleşmede öngördükleri artış oranının ötesinde, “rayiç kira bedeli”nin mahkemece belirlenmesini sağlar. Yargıtay uygulamalarında da bu davalar, kira hukukunun en hassas alanlarından biri olarak kabul edilmekte; özellikle geçen yıllarda TÜFE sınırı (%25 artış) ve emsal kira bedelleri arasındaki farkın belirlenmesi konuları öne çıkmaktadır.

Kira tespit davası, her ne kadar “kira uyarlama davası” (TBK m.138) ile karıştırılsa da, iki dava arasında önemli farklar bulunur. Uyarlama davası, olağanüstü ekonomik değişiklikler sonucu sözleşmenin ifasının aşırı güçleşmesi hâlinde açılırken; tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini amaçlar. Her iki dava türü de kira hukukunda sözleşme adaletini koruyan mekanizmalar olarak değerlendirilir (Kara Kılıçarslan, Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası, 2025, s. 550–553).

Bu rehberde, güncel olarak kira tespit davasının yasal dayanakları, şartları, süreci, masrafları ve Yargıtay uygulamaları ayrıntılı biçimde incelenecektir.

Kira Bedelinin Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesinin en temel ve belirleyici unsuru, kira bedelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Dolayısıyla, kira bedeli sözleşmenin asli unsurunu oluşturur ve tarafların üzerinde anlaştığı bu bedel olmaksızın geçerli bir kira sözleşmesinden söz edilemez.

Tarafların Serbestliği ve Sınırları

Kira bedeli, kural olarak tarafların serbest iradesiyle belirlenir (TBK m.27, m.343). Bu kapsamda, kiraya veren ve kiracı, kira başlangıcında bedeli Türk Lirası veya yabancı para cinsinden kararlaştırabilir. Ancak bu serbestlik mutlak değildir; özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıyı koruma amacıyla kira artışına ilişkin sınırlamalar getirilmiştir.

Kira sözleşmesinin ilk yılında, taraflar serbestçe belirledikleri bedel üzerinden hareket ederler. Ancak sonraki yıllarda, TBK m.344 hükmü gereğince kira artışı, TÜFE on iki aylık ortalama oranını geçemez. Bu düzenleme, ekonomik dengeleri korumak ve kiracıların aşırı kira artışlarından etkilenmesini önlemek amacı taşır.

Kira Bedelinin Belirlenme Biçimleri

Kira bedeli kural olarak para borcu niteliğindedir ve sözleşmede Türk Lirası (₺) üzerinden belirlenmelidir. Ancak uygulamada taraflar zaman zaman bedeli altın, döviz veya hizmet gibi farklı ekonomik edimler şeklinde kararlaştırabilmektedir.

Bununla birlikte, Türkiye’de 2018 yılından itibaren yürürlükte olan dövizle sözleşme yapma yasağı, yerleşik kişilerin kendi aralarında konut ve işyeri kiralarını döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlemelerini yasaklamıştır. Bu sınırlama;

• 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun,
• 32 Sayılı Karar, ve
• 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (2018) temelinde getirilmiştir.

6 Mart 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Tebliğ No: 2025-32/72 ile bazı sözleşme türlerinde (örneğin menkul satış sözleşmeleri) döviz serbestisi tanınmış olsa da, taşınmaz kiraları bu istisnanın tamamen dışında tutulmuştur. Dolayısıyla Türkiye’de yerleşik taraflar arasında yapılan konut ve işyeri kira sözleşmelerinde bedelin yalnızca Türk Lirası olarak belirlenmesi zorunludur. Dövize endeksleme veya dolaylı döviz ödemesi, kira tespit davalarında geçersiz sayılmaktadır.

Sadece yurt dışında yerleşik kişilerle yapılan kira sözleşmeleri bu yasağın dışında kalır; bu durumda dövizle kira belirlenmesi mümkündür. Ancak kira tespit davalarında mahkemeler, kural olarak kira bedelini Türk Lirası cinsinden, TÜFE oranları ve emsal kira bedelleri dikkate alarak tespit eder.

Bu düzenleme, kira tespit davasının temelini oluşturan rayiç kira kavramının yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda kamu düzenine ilişkin bir unsur haline gelmesini sağlamıştır.

🔹 Denge Unsuru: Hakkaniyet ve Piyasa Koşulları

Kira bedelinin yalnızca taraf iradesine değil, piyasa koşullarına ve hakkaniyet ilkelerine de uygun olması gerekir. Ekonomik koşulların olağan dışı şekilde değiştiği dönemlerde, başlangıçta makul olan kira bedeli ilerleyen yıllarda taraflardan biri için aşırı derecede aleyhe hale gelebilir. Bu noktada devreye giren kira tespit davası, TBK m.344’te düzenlenmiş özel bir dava türü olarak kira bedelinin rayiç değere uygun hale getirilmesini sağlar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında da vurgulandığı üzere, kira tespit davasının amacı taraflardan birinin menfaatini korumak değil, sözleşmesel dengenin yeniden tesis edilmesidir (Yargıtay 3. HD, 16.11.2021, E.2021/1139, K.2021/11528). Bu nedenle mahkemeler, hem TÜFE oranını hem de emsal kira bedellerini dikkate alarak adil bir denge kurmaya çalışır.

🔹 Kira Bedeli Tespitine Giden Yol

Kira tespit davası açılmadan önce taraflar, genellikle sözleşmede yer alan artış oranına göre hareket eder. Ancak söz konusu oran piyasa rayicinin çok altında kalırsa veya beş yıllık süre dolmuşsa, artık yasal sınırların ötesine geçmek ve rayiç bedeli mahkeme yoluyla belirletmek mümkündür. Bu noktada, kira bedelinin niteliği yalnızca ekonomik bir unsur olmaktan çıkar, hukuken denetlenen bir değer haline gelir.

Kira bedelinin bu özel statüsü, hem kira sözleşmesinin kurulmasında hem de sürdürülmesinde belirleyici bir rol oynar. Bu nedenle kira hukukunda bedelin hukuki niteliğini anlamak, kira tespit davasının işleyiş mantığını kavramanın da ilk adımıdır.

Kira Tespit Davasının Amacı ve Yasal Dayanağı

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin geçerli olduğu hâllerde kira bedelinin piyasa koşullarına (rayiç değere) göre yeniden belirlenmesini sağlayan bir hukuk yoludur. Bu dava, kira ilişkisini sona erdirmeden, mevcut sözleşme çerçevesinde adil bir kira dengesinin yeniden kurulmasını amaçlar.

Yasal Dayanak – Türk Borçlar Kanunu m.344/III

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, kira tespit davasının temelini oluşturur:

“Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında uygulanan bedelin TÜFE oranındaki artışını aşmamak koşuluyla, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenir.”

Bu hüküm gereğince, kira bedeli her yıl TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı ile sınırlıdır. Ancak kira ilişkisi beş yılı aşmışsa, taraflar mahkemeden rayiç kira bedelinin tespitini talep edebilir. Böylece kira tespit davası, uzun süreli sözleşmelerde enflasyon ve piyasa değişimleri nedeniyle oluşan dengesizliği gideren bir araç haline gelir.

Beş Yıllık Süre Kuralı ve Uygulama Alanı

Kira tespit davası yalnızca:

• Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde,
• veya beş yıldan sonra yenilenen dönemlerde açılabilir.

Bu süre dolmadan açılan davalar erken başvuru niteliğinde olur ve mahkemece reddedilir. Ancak beş yılın dolmasından sonra açılan davada, tespit edilen yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

Kira bedelinin belirlenmesinde adil denge esas alınır. Mahkeme, yalnız TÜFE oranını değil, aynı zamanda:

• Emsal kira bedellerini,
• Kiralananın özelliklerini,
• Bölgesel rayiç değerleri,
• Ekonomik koşulları, ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alır.

TÜFE Sınırı ve Emsal Kira Dengesi

2025 yılı itibarıyla konut kiralarında %25 tavan artış sınırlaması artık yürürlükte değildir.

Bu sınırlama, 7409 sayılı Kanun’un Geçici 1. maddesi kapsamında 2022–2024 yılları arasında geçici olarak uygulanmış ve 2024 Temmuz ayında sona ermiştir.

Dolayısıyla, 2025 yılı itibarıyla kira artış oranları tamamen 12 aylık ortalama TÜFE verilerine göre belirlenmekte; mahkemeler de kira tespit davalarında bu oranı üst sınır olarak dikkate almaktadır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre (Yargıtay 3. HD, 16.11.2021, E.2021/1139, K.2021/11528), kira tespit davaları, TÜFE sınırıyla bağlı kalmakla birlikte, rayiç kira bedeli dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir denge kurulmalıdır.

Mahkemeler bu kapsamda, TÜFE oranı, emsal kiralar, kiralananın konumu ve nitelikleri, ekonomik koşullar ve hakkaniyet ilkesi (TBK m.4) arasında bir denge gözeterek kira bedelini belirler.

Amaç, kira ilişkisinde taraflardan hiçbirinin aşırı yük altına girmemesini sağlamaktır.

Davanın Amacı: Sözleşme Dengesinin Korunması

Kira tespit davası, kira sözleşmesini sona erdirmeyi değil, sürdürülebilir bir ekonomik denge kurmayı hedefler.

Bu yönüyle, kira uyarlama davasından (TBK m.138) ayrılır:

• Uyarlama davası, olağanüstü ekonomik değişiklikler sonucu ifanın güçleşmesi hâlinde açılırken,
• Tespit davası, olağan piyasa koşullarında kira bedelinin rayiçten sapması hâlinde açılır.

Dolayısıyla kira tespit davası, her yıl TÜFE artışıyla sınırlı kira ilişkilerinde beşinci yılın sonunda devreye giren, hukuk sisteminde dengeyi yeniden kuran temel araçtır.

Kira Tespit Davasının Şartları (Kim, Ne Zaman, Nasıl Açılır?)

Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin rayiç değere göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan, sözleşmeyi sona erdirmeyen bir dava türüdür. Bu dava hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir, ancak belirli koşulların gerçekleşmiş olması gerekir.

---

Kimler Kira Tespit Davası Açabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve devamı maddeleri uyarınca:

• Kiraya veren, kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığını düşünüyorsa,
• Kiracı ise kira bedelinin rayiç değerin üzerinde olduğunu iddia ediyorsa, kira tespit davası açabilir.

Her iki taraf da, sözleşme süresi boyunca adil kira dengesinin yeniden kurulmasını talep etme hakkına sahiptir.

📌 Önemli: Kira tespit davası yalnızca kira sözleşmesi hala yürürlükteyken açılabilir. Sözleşme sona ermişse veya tahliye gerçekleşmişse dava konusu kalmaz.

---

Ne Zaman Açılır? – Beş Yıl Kuralı ve Yenileme Dönemleri

Kira tespit davası genellikle iki farklı durumda açılabilir:

1. Beş Yılın Dolması Durumunda (TBK m.344/III)
   • Kira sözleşmesinin beş yılı doldurması halinde, taraflar rayiç kira bedelinin tespitini isteyebilir.
   • Bu durumda mahkeme, TÜFE oranı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler.
   • Belirlenen yeni bedel, bir sonraki kira dönemi başından itibaren geçerli olur.
2. Yeni Dönemden En Az 30 Gün Önce Bildirimle (TBK m.345)
   • Taraf, yeni kira döneminde geçerli olacak bedelin tespiti için dava açacaksa, bunu kira döneminin sona ermesinden en az 30 gün önce karşı tarafa bildirmelidir.
   • Aksi halde, dava açılmış olsa bile tespit edilen yeni kira, bir sonraki kira yılı için geçerli olur.

⚖️ Yargıtay Kararı (3. HD, 2019/1228 E., 2019/7341 K.):

“Kira tespit davası yeni kira döneminden önce açılmışsa, tespit edilen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.”

---

Kira Tespit Davasında Gerekli Belgeler

Mahkemeye sunulması gereken temel belgeler şunlardır:

• Kira sözleşmesi (yazılı veya ispatlanabilir nitelikte),
• Emsal kira sözleşmeleri (yakın bölge ve benzer nitelikte taşınmazlar),
• TÜİK TÜFE verileri (12 aylık ortalama),
• Uzman bilirkişi raporu (rayiç kira bedelini belirler),
• Tapu kaydı veya malik bilgisi (kiralananın niteliğini gösterir).

Mahkeme genellikle, taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki emsal kiraları inceler, bilirkişi heyeti aracılığıyla rayiç kira bedelini belirler ve TÜFE oranını da dikkate alarak karar verir.

---

Davanın Açılacağı Yer ve Görevli Mahkeme

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Görev yönünden bu kural kesindir; Asliye Hukuk Mahkemesi görevsizdir.

📌 Yetki Kuralı: “Kira tespit davası, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.” (HMK m.12/1)

---

Dava Süreci ve Sonuç

1. Dava dilekçesi hazırlanır ve Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur.
2. Tarafların delilleri toplanır (sözleşme, emsal kiralar, TÜFE verileri).
3. Bilirkişi incelemesi yapılır.
4. Mahkeme, ekonomik koşullar ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler.
5. Karar kesinleştiğinde, belirlenen bedel yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.

Bu süreçte MFY Legal | Hukuk Bürosu’nun kira hukuku alanında uzman avukatları, gerek dava açılışında gerekse bilirkişi aşamasında profesyonel temsil sağlamaktadır.

Kira Tespit Davasında Kararın Geçerlilik Zamanı ve Geriye Dönük Uygulama (Retroaktif Etki)

Kira tespit davasında verilen mahkeme kararı, kira bedelini ileriye dönük olarak belirler.

Ancak bu belirleme, hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından özel kurallara tabidir.

Bu noktada, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi ve Yargıtay içtihatları belirleyici rol oynar.

---

Kararın Geçerlilik Tarihi (TBK m.345)

TBK m.345 uyarınca:

“Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmış veya bu süre içinde karşı tarafa bildirim yapılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlidir.”

Bu hüküm gereği:

• Eğer dava yeni kira döneminden önce açılmışsa, belirlenen yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Dava yeni dönem başladıktan sonra açılmışsa, karar bir sonraki kira dönemi için uygulanır.

⚖️ Yargıtay 3. HD, 19.12.2023, E.2023/6834, K.2023/10475:

“Kira tespit davası yeni dönemden önce açılmışsa, tespit edilen kira bedeli bu dönemin başından itibaren; dönem başladıktan sonra açılmışsa, bir sonraki dönem için geçerlidir.”

---

Geriye Dönük Uygulama (Retroaktif Etki)

Kira tespit davası sonucunda belirlenen bedel, bazı durumlarda geriye dönük olarak uygulanabilir.

Bu durum, davanın yeni kira döneminden önce açılması şartına bağlıdır.

Eğer dava zamanında açılmışsa:

• Mahkeme kararı kesinleştiğinde, yeni dönemin başından itibaren geçerli olan kira farkı, kiraya veren tarafından geriye dönük olarak talep edilebilir.
• Kiracı, eski bedel üzerinden ödeme yapmışsa, aradaki farkı karar tarihinden itibaren faiziyle ödemekle yükümlüdür.

📌 Örnek:

1 Ocak 2025’te başlayan kira dönemi için dava Aralık 2024’te açılmışsa, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli 1 Ocak 2025’ten itibaren geçerlidir.

Karar Mart 2026’da kesinleşse bile, fark geriye dönük olarak istenebilir.

⚖️ Yargıtay 3. HD, 2021/4221 E., 2021/12567 K.:

“Zamanında açılan kira tespit davasında hükmedilen kira bedeli, dava konusu dönemin başından itibaren hüküm ve sonuç doğurur.”

---

Kararın Geriye Dönük Etkisinin Sınırları

• Dava yeni dönem başladıktan sonra açılmışsa, kararın geriye dönük etkisi olmaz. Bu durumda yeni kira bedeli, bir sonraki kira yılı için geçerli olur.
• Geriye dönük fark istenirken, kiracıdan yasal faiz talep edilebilir; ancak ticari faiz uygulanmaz.
• Geriye dönük talep, beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir (TBK m.146).

---

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Davayı doğru zamanda açmak, farkın geriye dönük olarak talep edilebilmesi için kritik öneme sahiptir.
• Dava dilekçesinde mutlaka “belirlenecek yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacağı” açıkça belirtilmelidir.
• Aksi halde, mahkeme kararı yalnızca ileriye dönük etki doğurur.

---

Sonuç olarak, kira tespit davasında kararın geriye dönük uygulanabilmesi, davanın zamanında açılması ve bildirim şartlarının yerine getirilmesi ile mümkündür.

Bu nedenle süreç hem usul hem de zamanlama bakımından profesyonel hukuk desteği gerektirir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira ilişkilerinde taraflar çoğu zaman “kira tespit davası” ile “kira uyarlama davası” kavramlarını karıştırmaktadır.

Her iki dava da kira bedelinin değiştirilmesini konu alır; ancak amaç, dayanak ve uygulama yönüyle tamamen farklıdır.

1. Hukuki Dayanak ve Amaç Farkı

Unsur	Kira Tespit Davası	Kira Uyarlama Davası
Hukuki Dayanak	Türk Borçlar Kanunu m.344–345	TBK m.138 (Aşırı ifa güçlüğü)
Amaç	Rayiç değere göre kira bedelinin belirlenmesi	Aşırı ekonomik değişiklik nedeniyle kira bedelinin uyarlanması
Kapsam	Beş yılı dolduran veya TÜFE sınırı aşılan sözleşmeler	Ekonomik dengesi bozulmuş, olağanüstü durumlar
Sonuç	Yeni kira bedeli belirlenir (objektif rayiç tespiti)	Mevcut kira bedeli yeniden düzenlenir (ekonomik denge sağlanır)

Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa rayicine (adil bedel) uygun hale getirilmesini hedefler.

Kira uyarlama davası ise beklenmedik ekonomik gelişmeler nedeniyle taraflardan birinin aşırı zarar görmesini önlemeyi amaçlar.

---

2. Dayandıkları Hukuki İlkeler

Kira Tespit Davası:

TBK m.344/III – Mahkeme, beş yılı geçen kira sözleşmelerinde kira bedelini, TÜFE oranı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi doğrultusunda belirler.

Kira Uyarlama Davası:

TBK m.138 – Aşırı ifa güçlüğü durumunda, taraflardan biri sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını veya feshini talep edebilir.

⚖️ Yargıtay 3. HD, 2022/8945 E., 2023/2357 K.:

“Kira uyarlama davası, rayiç bedelin tespiti değil; ekonomik koşulların olağanüstü değişimi sebebiyle sözleşmenin adaletsiz hale gelmesinin düzeltilmesini konu alır.”

---

3. Uygulama Farkı: Rayiç Değer – Ekonomik Şart Ayrımı

• Kira tespit davası: Kira bedelinin rayiç değerin çok altında veya üstünde kalması durumunda açılır. Örnek: 10 yıldır aynı kirada kalan dairenin bedeli piyasa ortalamasının yarısıysa.
• Kira uyarlama davası: Enflasyon, kur artışı, afet, pandemi, savaş gibi öngörülemeyen ekonomik koşullar söz konusu olduğunda açılır. Örnek: Dövizle kira yasağı sonrası gelir ve gider dengesinin tamamen bozulması.

Bu nedenle kira uyarlama davası, kira tespit davasının alternatifi değil; istisnai ve olağanüstü bir yoludur.

---

4. Zaman ve Geçerlilik Farkı

• Kira tespit davası beş yıl dolduğunda veya yenileme döneminden 30 gün önce açılabilir.
• Kira uyarlama davası ise herhangi bir zamanda — ekonomik dengesizlik ortaya çıktığında — açılabilir.

Kira uyarlama davası sonucunda mahkeme, kira bedelini ya indirebilir, ya artırabilir, ya da sözleşmenin feshine karar verebilir.

Oysa kira tespit davası, yalnızca yeni dönemde geçerli olacak adil bedeli belirler.

---

5. Uygulamada Sık Karıştırılan Noktalar

• Kira tespit davası beş yıl dolmadan açılırsa reddedilir.
• Kira uyarlama davası beş yıl şartına bağlı değildir.
• Tespit davasında TÜFE sınırı ve emsal kiralar dikkate alınır.
• Uyarlama davasında enflasyon, kur, ekonomik kriz gibi makro veriler önemlidir.
• Tespit davası devam eden sözleşmede açılır; uyarlama davası sözleşmenin bozulduğu durumlarda.

---

6. MFY Legal Uygulama Notu

Artan enflasyon oranları, ticari kiralamalarda birçok uyuşmazlığa yol açmaktadır.

Mahkemeler, kira tespit ve uyarlama davalarında farklı ölçütler uyguladığından, davanın niteliği doğru belirlenmelidir.

MFY Legal | Hukuk Bürosu, kira hukuku alanındaki uzmanlığıyla, hangi dava türünün müvekkil lehine daha etkili olacağını analiz eder ve stratejik dava yolunu belirler.

Yargıtay Kararları Işığında Uygulaması

Kira tespit davalarında Yargıtay, yıllar içinde istikrarlı bir içtihat oluşturmuştur.

Yüksek mahkeme kararları, kira bedelinin TÜFE sınırına, rayiç kira dengesine ve hakkaniyet ilkesine uygun biçimde belirlenmesini zorunlu kılmaktadır.

Aşağıda, son dönemde öne çıkan bazı kararların ana hatları yer almaktadır.

---

1. Beş Yıl Kuralının Kesinliği

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.02.2023, E.2022/9143, K.2023/1356

“Kira tespit davası, kira sözleşmesinin beş yılı doldurmasıyla açılabilir.

Beş yıl geçmeden açılan davalar dinlenemez. Ancak beş yıl dolduktan sonra, rayiç bedelin belirlenmesi hakkı taraflara tanınmıştır.”

Bu karar, TBK m.344/III hükmünün mutlak nitelikte olduğunu bir kez daha vurgulamaktadır.

Dolayısıyla beş yılını doldurmayan kira sözleşmeleri için rayiç tespiti talepleri reddedilmektedir.

---

2. TÜFE Sınırı ve Rayiç Denge İlişkisi

Yargıtay 3. HD, 14.02.2023, E.2022/4981, K.2023/1157

“Bilirkişi raporunda yalnızca TÜFE oranı dikkate alınarak kira belirlenemez.

Mahkeme, emsal kira bedelleriyle birlikte ekonomik koşulları da değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira tespit etmelidir.”

Bu karar, kira tespit davalarının yalnızca istatistiksel bir hesaplama değil, aynı zamanda ekonomik denge ve hakkaniyet analizi olduğunu açıkça ortaya koyar.

---

3. Geriye Dönük Etki – Dava Açma Zamanlaması

Yargıtay 3. HD, 19.12.2023, E.2023/6834, K.2023/10475

“Yeni kira döneminden önce açılan kira tespit davasında verilen karar, o dönemin başından itibaren geçerlidir.

Dönem başladıktan sonra açılan davalarda hüküm, bir sonraki dönem için uygulanır.”

Bu karar, geriye dönük fark talebi açısından dava açma zamanlamasının önemini pekiştirir.

Uygulamada bu ayrım, tarafların binlerce liralık fark kaybı veya kazancı yaşamalarına neden olabilmektedir.

---

4. Hakkaniyet İlkesinin Somutlaştırılması

Yargıtay 3. HD, 16.11.2021, E.2021/1139, K.2021/11528

“Mahkeme, TÜFE oranı ve emsal kiralar arasında makul bir denge kurmalı; kira bedelini ne kiracıya ne kiralayana aşırı yük getirecek şekilde belirlememelidir.”

Bu karar, hakkaniyetin kira tespit davalarının merkezinde olduğunu teyit eder.

Mahkemeler, yüksek enflasyon dönemlerinde TÜFE artışını doğrudan uygulamak yerine, adil dengeyi esas alır.

---

5. Dövizle Kira Sözleşmelerinin TL’ye Uyarlanması

Yargıtay 6. HD, 2024/1785 E., 2024/4562 K. (6 Mart 2025 Tebliği sonrası uygulama)

“Dövizle yapılan kira sözleşmeleri, taşınmaz kiraları yönünden Türk Lirasına çevrilmek zorundadır.

Ancak tespit davası bakımından, uyarlanan bedelin rayiç değeri Türk Lirası olarak belirlenir.”

Bu karar, 2025-32/72 sayılı Tebliğ sonrasında TL’ye dönüşün kira tespit davalarına nasıl yansıdığını göstermektedir.

Artık kira bedeli tespitinde döviz karşılıkları değil, TL bazlı rayiç değer esas alınmaktadır.

---

Sonuç: Yargıtay’ın Çizgisi

Yargıtay’ın güncel olarak benimsediği genel ilkeler şunlardır:

1. Beş yıl kuralı mutlak geçerlidir.
2. TÜFE oranı tek başına yeterli değildir; emsal kira ve hakkaniyet dikkate alınmalıdır.
3. Zamanında açılan davalarda karar geriye dönük etki doğurur.
4. Mahkemeler ekonomik istikrarı gözeterek orantılı kira artışı belirler.

Bu yaklaşım, kira tespit davalarının adil, dengeli ve öngörülebilir bir yargısal çerçeve içinde yürütülmesini sağlamaktadır.

Örnek Vaka: 2025 İstanbul Kira Tespit Uygulaması

Kira tespit davaları, soyut hukuki ilkelerden çok somut piyasa koşullarıyla ilgilidir.

Aşağıda, 2025 yılı itibarıyla İstanbul’da açılan örnek bir kira tespit davasının nasıl değerlendirildiğini gösteren senaryo yer almaktadır.

Bu örnek, davanın aşamalarını ve mahkemenin hesaplama yöntemini adım adım açıklamaktadır.

---

Senaryo Bilgileri

• Taşınmaz: Beşiktaş – Akaretler bölgesinde 3+1 daire
• Kira sözleşmesi başlangıcı: 01.01.2020
• Kira süresi: 5 yıl
• Mevcut kira bedeli: 14.000 TL
• Kiracı: M.A.
• Kiraya veren: Z.Y.
• Dava tarihi: 10 Aralık 2024
• Yeni dönem başlangıcı: 01 Ocak 2025

---

Dava Konusu

Kiraya veren, 5 yılını dolduran sözleşme için rayiç kira bedelinin tespitini talep etmiştir.

Gerekçe olarak, bölgedeki emsal kiraların 25.000 TL civarında olduğunu, TÜFE sınırıyla mevcut kira arasında belirgin fark bulunduğunu ileri sürmüştür.

Kiracı ise:

• Kira artışlarını düzenli olarak TÜFE oranında yaptığını,
• Mevcut ekonomik koşullarda bu seviyenin makul olduğunu,
• Aşırı artışın hakkaniyete aykırı olacağını savunmuştur.

---

Mahkemece İncelenen Veriler

1. TÜİK 12 Aylık Ortalama TÜFE (Ekim 2025 verisi): %38,36

2. Emsal kiralar: Aynı bölgede benzer dairelerin ortalama kirası 25.000–27.000 TL

3. Bilirkişi raporu:

• Taşınmazın konumu, bina yaşı, cephe ve kullanım durumu dikkate alınarak adil kira bedelinin 24.000 TL olduğu belirlenmiştir.

---

Mahkeme Kararı

• Dava, yeni kira döneminden önce (10 Aralık 2024’te) açıldığından, karar 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren geçerli sayılmıştır.
• Mahkeme, TÜFE sınırı (%38,36) ile emsal kira ortalaması (24.000 TL) arasında hakkaniyetli denge kurarak kira bedelini 22.500 TL olarak tespit etmiştir.
• Karar kesinleştiğinde kiracı, 2025 yılı için geriye dönük kira farkını yasal faiziyle ödemekle yükümlü olacaktır.

⚖️ Mahkeme Gerekçesi (Özet):

“Kira bedeli belirlenirken yalnızca TÜFE oranı değil, rayiç emsal değerler ve hakkaniyet ilkesi de gözetilmelidir.

Bu kapsamda belirlenen 22.500 TL, ne kiracıyı aşırı külfet altına sokmakta ne de kiralayana haksız kazanç sağlamaktadır.”

---

Uygulama Yorumu

Bu örnek, 2025 yılında kira tespit davalarının nasıl şekillendiğini açık biçimde gösterir:

• Mahkemeler TÜFE oranını yalnızca bir referans olarak kullanmakta,
• Emsal kiralar ve ekonomik dengeyi merkeze almakta,
• Hakkaniyet ilkesini (TBK m.4) aktif biçimde uygulamaktadır.

Sonuçta, kira tespit davaları artık “tek bir formül”le değil, çok boyutlu ekonomik analizle yürütülmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç ve Profesyonel Destek

Kira tespit davaları, ekonomik dalgalanmaların yoğun yaşandığı gayrimenkul piyasasında hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en önemli hukuki araçlardan biri haline gelmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri, adil kira dengesinin korunması amacıyla taraflara rayiç değer tespiti talep hakkı tanımaktadır.

Yargıtay’ın istikrarlı kararları ise bu hakkın TÜFE sınırı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde uygulanmasını güvence altına alır.

Ancak dava süreci yalnızca sayısal hesaplama değil, zamanlama, dava türü seçimi ve delil sunum stratejisi açısından da yüksek teknik bilgi gerektirir.

Yanlış dönemde veya yanlış hukuki nitelikte açılan davalar, ciddi hak kayıplarına ve geriye dönük farkların yitirilmesine neden olabilir.

MFY Legal | Hukuk Bürosu,

Kira hukuku ve gayrimenkul uyuşmazlıkları alanında uzman avukatlarıyla, müvekkillerine şu konularda profesyonel destek sunar:

• Kira tespit davası hazırlığı ve dava dilekçesi taslağı,
• Emsal kira analizi ve bilirkişi süreci yönetimi,
• Kira uyarlama ve tahliye davaları,
• Mahkeme kararlarının icrası ve kira farkı tahsili.

Her dava, müvekkilin lehine en doğru stratejinin belirlenmesini gerektirir.

Bu nedenle MFY Legal ekibi, her başvuruyu mevcut piyasa verileri, TÜFE oranları ve güncel içtihatlar ışığında değerlendirir.

---

Sonuç Olarak

• 2024 Temmuz ayından itibaren artık %25 kira artış sınırı kaldırılmış,
• 12 aylık TÜFE ortalaması (%38,36) tek yasal artış sınırı haline gelmiş,
• Kira tespit davaları ise adil rayiç kira bedelinin belirlenmesi açısından temel hukuki mekanizma haline gelmiştir.

Bu çerçevede, kira tespit sürecini doğru yönetmek hem ekonomik menfaatin korunması hem de hukuki risklerin önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

---

Profesyonel Destek Alın

Dava açmadan önce uzman bir hukuk bürosundan görüş almak, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.

📌 Size özel uzman hukuki destek için MFY Legal | Hukuk Bürosu ile hemen iletişime geçin.