Güncel Mevzuata Göre Tahliye Davası Türleri

Türkiye’de 2023–2025 döneminde kira uyuşmazlıkları olağanüstü düzeyde artmış, TBK m. 347 koruması nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenlerin tahliye hakkı önemli ölçüde sınırlandırılmıştır.

Bu nedenle kiracının hangi sebeple, hangi usulle, hangi sürelerde tahliye edilebileceği kiraya veren açısından kritik bir hukuki mesele hâline gelmiştir.

Yanlış açılmış bir tahliye davası:

• davanın tamamen reddine,
• 1 yıl boyunca yeni dava açamama yasağına,
• gereksiz masraf, zaman ve gelir kaybına,
• hatta kötü niyet iddialarına yol açabilir.

Bu yüzden tahliye, sadece kanunda belirtilen özel yollarla ve doğru hukuki strateji ile mümkündür.

MFY Legal olarak; konut, işyeri ve ticari kiralamalarda tahliye davalarının tamamını Türkiye genelinde takip ediyor, özellikle TBK özel tahliye sebepleri ve icra yoluyla tahliye alanlarında kapsamlı deneyim sağlıyoruz.

---

Türkiye’de Mevzuata Göre Tahliye Yolları – Ana Çerçeve

Genel Tahliye Yolları

1) Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (İcra Yoluyla – İİK m. 269 vd.)

• 30 günlük ödeme emri
• Süresinde ödeme yapılmazsa tahliye istemi
• En hızlı yol

2) Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye (TBK m. 316)

• Kiralananın amacı dışında kullanımı
• Gürültü, komşuluk ihlali
• Tahliye davası

---

Özel Tahliye Sebepleri (TBK m. 350–355)

1) Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

• Konut / işyeri ihtiyacı
• Samimi, zorunlu, güncel ihtiyaç

2) Kiralananın Yeniden İnşası / Esaslı Onarımı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

• Yıkım, kentsel dönüşüm, güçlendirme

3) Yeni Malikin Tahliye Talebi (TBK m. 351)

• Satın alan yeni malikin 6 ay içinde ihtiyaca dayalı dava hakkı

---

Süre ve Bildirim Bazlı Tahliye Yolları

1) Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1)

• Yazılı – belirli tarih
• Tahliye taahhüdü en pratik yollardan biri

2) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

• 1 kira dönemi içinde iki kez kira bedelinin geç ödenmesi

3) Kira Sözleşmesinin Uzama Yıllarında Tahliye (TBK m. 347)

• Belirsiz süre + fesih bildirimleri
• Doğrudan tahliye mümkün değildir; özel sebepler şarttır

---

Mülkiyet/Birlikte Mülkiyete Dayalı Tahliye

Paylı Mülkiyette Tahliye (TMK m. 688 vd.)

• Paydaşın kendi yararlanma hakkı
• Diğer paydaşlara karşı tahliye davası

---

Özel Kira Türlerinde Tahliye

Ürün Kirası – Hasılat Kirası Tahliye Yolları

• TBK m. 357 vd.
• Feshe dayalı tahliye mümkündür

---

Tahliye Süreci Nasıl İşler? (Adım Adım Yol Haritası)

1. Kiracının hangi tahliye sebebi altında düştüğü tespit edilir.

Bu aşama kritik; yanlış sebebe dayalı dava kaybedilir.

2. İhtarname – tespit – delil aşaması hazırlanır.

• Kira ihtarları
• İhtiyaç delilleri
• Yeniden inşa projeleri
• Noter kayıtları

3. Doğru tahliye yolu seçilir:

• İcra takibi mi?
• Dava mı?
• Özel sebebe dayanmak mı?

4. Süreler kontrol edilir.

Örnek:

• Yeni malik → 6 ay
• Tahliye taahhüdü → tahliye tarihi + 1 ay
• İki haklı ihtar → kira yılı içinde

5. Dava açılışı ve delil sunumu yapılır.

Mahkemeler delil sunumunda çok katı:

Eksik delil → hak kaybı → ret.

6. Karar – İcra aşaması

Tahliye kararı sonrası icra müdürlüğünden tahliye işlemi başlatılır.

---

Avantajlar ve Riskler

Avantajlar

• Doğru sebep + doğru yol → hızlı tahliye
• Gelir kaybının önlenmesi
• TBK m. 347 korumasının aşılması

Kritik Riskler

• Hatalı ihtar → tüm dava kaybedilebilir
• Yanlış tahliye sebebi → 1 yıl dava yasağı
• Süre kaçırma → kalıcı hak kaybı
• Usulsüz delil → reddedilir

Bu nedenle tahliye süreçlerinin tamamı yüksek hata riski taşıyan hukuki işlemlerdir ve uzmanlık gerektirir.

---

Yasal Dayanaklar

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 316, 347–355
• İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 vd.
• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 688 vd.
• Kentsel dönüşüm uygulamalarında 6306 sayılı Kanun

---

Örnek Vaka

Senaryo:

İstanbul’da bir konut kiracısı, 2 yıldır kira bedelini sürekli geç ödüyor, 1 kez hiç ödemedi. Kiraya veren iki haklı ihtar sürecini yanlış ihtar metniyle başlattığı için 1 yıllık süreç tamamen boşa çıktı.

Problem:

Hatalı ihtar → tahliye davası açılamadı.

MFY Legal’in Çözümü:

• İhtarları yeniden (doğru içerik + TBK 352 referansı ile) düzenledik.
• Süreyi baştan başlattık.
• Ardından İki Haklı İhtar Tahliye Davası açtık.
• 5 ay içinde tahliye kararı alındı.

Bu örnek, “küçük bir hata”nın nasıl ciddi zaman kaybına yol açtığını göstermektedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İlgili Diğer İçerikler

• Kira Tespit Davası
• Tahliye Taahhütnamesi
• Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

---

Sonuç ve Profesyonel Destek

Tahliye davaları, güncel mevzuat altında çok katı süreler, şekil şartları ve doğru sebebe dayanma zorunluluğu gerektiren işlemlerdir.

Hatalı bir adım, en az 1 yıl süren ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle tahliye süreçlerinin uzman avukatlar tarafından yürütülmesi son derece önemlidir.

👉 Size özel uzman hukuki destek için MFY Legal | İstanbul Hukuk Bürosu ile hemen iletişime geçin.